Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un terrain

Avant tout chose, il est primordial de connaitre le contexte historique et le facteur qui sont à la base de la naissance de la ville de Djibouti. La position stratégique sur la mer Rouge a favorisé l’occupation de la presqu’ile de Djibouti et sa croissance. Le développement et la croissance de l’urbanisation a commencé par l’implantation du port de Djibouti qui est le premier établissement à s’être implanté. Par la suite, l’extension progressive vers le sud s’en est suivi avec le développement du centre administratif, des cités d’habitat moderne et des lotissements. C’est à partir des années 60 que la rive gauche de l’oued d’Ambouli notamment dans la zone de Balbala, s’est développé. On constat dès cette période une expansion et une urbanisation difficile à maitriser. Ce qu’on constate aujourd’hui à Balbala, sont les résultats de l’occupation de sol aléatoire qui traduit des logements indécents, la prolifération des quartiers informels, le sous-équipement ainsi que l’insuffisance chronique de terrains à bâtir.

Depuis décembre 2014, le pays s’est doté d’un schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU) afin d’enclencher une nouvelle dynamique de développement de la ville de Djibouti. Le nouveau schéma directeur s’inscrit dans le cadre de la stratégie Nationale de Développement Urbain (SNDU) en tant que cadre de cohérence de la politique de développement urbain du pays.

L’objectif de l’article est de présenter les différents points à connaitre avance d’acheter un terrain dans la capitale.

Dans cet article, je vous parle des pièges à éviter, les points à vérifier et les différents points à connaitre à commencer par la réglementation.

La règlementation

La réglementation concernant les projets d’aménagement de la voirie ou de construction d’ouvrage existe à travers un certain nombre des dispositions définies par des lois, des décrets ou des arrêtés. La mise en application de ces dispositions doit se conformer à des règles constructives telles que des normes et le nouveau Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) ;

L’article 1 du champ d’application de SDAU stipule que le Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) de la ville de Djibouti gère l’affectation des espaces, prévoit les modalités de leur occupation et détermine le système de la modalité urbaine. La SDAU s’applique à la totalité du territoire de la Ville de Djibouti.

L’article 4 précise que le territoire couvert le Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU) de Djibouti est divisé en cinq grandes familles de zones, telles que présentées ci-après.

Ce qui nous intéresse dans le présent article, c’est la réglementation qui s’applique aux zones urbaines notamment le titre II « Dispositions applicables aux zones urbaines (U) ».

L’article 9 stipule qu’il s’agit des espaces actuellement urbanisés et occupés par l’habitat, les services, les activités urbaines, le commerce et les équipements de proximité. Elles se trouvent surtout dans le Centre-ville (Presqu’île) et à Balbala.

Elles se subdivisent en six sous zones, pour lesquelles s’appliquent des dispositions particulières :

· La zone centrale (UA)

· Les zones urbaines à consolider (UC)

· Lees zones de requalification urbaine (UR)

· Les zones d’habitat insalubre à résorber (UI)

· Les zones en cours d’urbanisation (UU)

· Les espaces ouverts en milieu urbain (UV)

Avant de passer à l’acte, il faut toujours se renseigner, de quelle zone il s’agit et quelle est la réglementation qui s’applique. Pour plus d’information, je vous invite à lire l’annexe du schéma directeur d’Aménagement et d’Urbanisme « Projet de règlement d’urbanisme ». La carte ci-dessous illustre les différentes zones citées ci-dessus.

Le bornage et le relevé du terrain

Le bornage et le relevé du terrain sont des interventions qui ont pour objectif de définir les contours et les caractéristiques essentielles du terrain sur lequel sont prévus les aménagements ou les constructions.

Le bornage du terrain est une opération préalable à toute autre intervention. Ne jamais construire sur une parcelle de terrain sans qu’un agent de la direction du Domaine vous fasse un bornage. Il faut être présent au moment du bornage du terrain et demander par la suite un plan de masse en plus d’un plan de situation de votre terrain. Ces plans vous seront demandés lors de la constitution du dossier de permis de construire.

Le débroussaillage, le défrichage et l’abattage des arbres

Alors que le débroussaillage et défichage peuvent être confiés à des entreprises de terrassement disposant d’un équipement apte à effectuer ces travaux, l’abattage des arbres de haute tige doit être exécuté par une entreprise spécialisée.

Sur certaines parcelles de terrains, vous allez constater la présence des végétaux de petite ou grande taille et arbustes. Prévoir l’élimination de ces arbres grâce aux engins de terrassements.

La reconnaissance des sols

Les objectifs de la compagne de reconnaissance des sols sont multiples, selon qu’elle est effectuée au stade des préétudes ou au cours de l’avancement du projet. Pour éviter tout aléas, il est recommandé d’effectuer cette compagne le plus en amont possible des études.

Au stade de préétudes, la compagne de reconnaissance des sols est lancée pour répondre aux trois points suivants :

• Rechercher des terrains adaptés à l’implantation d’ouvrages importants, d’infrastructures routières ou ferrées, dans une région déterminée ;

• Ebaucher un schéma directeur ou un plan masse sur un tènement donné, en tenant compte des aléas des sols ; le plan de masse d’une opération des constructions aux caractéristiques mécaniques du sol sans nuire aux impératifs urbanistiques ;

• Construire un ouvrage sur un terrain et permettre d’établir un dossier de faisabilité, le plus proche de la réalité, y compris pour les fondations.

L’implantation des ouvrages

L’implantation sur votre parcelle consiste à reporter sur le terrain des indications provenant de documents graphiques. Réalisée par un géomètre, elle a pour objectif de délimiter des parcelles dans le cas d’un lotissement ou de définir un ouvrage, une voie, un tracé de canalisations. Les axes principaux ainsi que les points donnant les principales caractéristiques dimensionnelles des ouvrages (longueur, largeur, altitude) sont implantés par rapport à plusieurs points fixes, limités de propriété, alignement ou autres. Afin de permettre l’exécution des travaux, la matérialisation des points doit être effectuée de manière pérenne.

Conclusion

En guise de conclusion, avant que vous passiez à l’acte de vente d’une parcelle du terrain, les 5 points à savoir sont :

1. la réglementation,

2. Le bornage et le relevé du terrain,

3. Le débroussaillage, défrichage et l’abatage des arbres

4. La reconnaissance du sol

5. L’implantation de l’ouvrage